【部门解读】《蚌埠市强化住宅小区物业管理工作实施方案》政策解读

文字解读：《蚌埠市强化住宅小区物业管理工作实施方案》

2020年12月7日，蚌埠市人民政府专题会议审议通过《蚌埠市强化住宅小区物业管理工作实施方案》（以下简称《实施方案》），蚌埠市人民政府于2020年12月16日正式下发。

一、《实施方案》制定背景和依据

《实施方案》是深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实党中央、国务院相关决策部署的实际行动。党的十九届四中全会将推进国家治理体系和治理能力现代化摆在突出位置，对加强和创新社会治理、构建基层社会治理新格局等工作提出了明确要求。党的十九届五中全会提出加强和创新社会治理，推动社会治理重心向基层下移。根据新形势下的发展要求，结合我市实际，出台该《实施方案》。

主要法律依据：《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发〈关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见〉的通知》。

二、《实施方案》制定意义和总体考虑

当前，物业管理和基层社会治理融合度不够，业委会治理结构不合理，物业管理体系和制度不够完善，物业服务质量不高，尤其物业服务企业资质取消后，如何有效抓监管成为物业管理中的重点难点问题。《实施办法》的出台，针对上述存在的问题提出了具体措施，具有针对性和前瞻性。

三、《实施方案》研判和起草过程

近年来，市委市政府主要领导、市人大、市政协先后多次对我市物业管理工作进行调研，剖析我市物业行业发展现状，提出建议意见，尤其2020年10月份，市政府主要领导带队，针对市民反映强烈的物业管理问题进行现场调研，主持召开专题座谈会，并提出具体要求。为认真贯彻落实会议精神，从2020年10月份开始，我市开展《实施方案》起草工作。通过草案起草、意见征询、合法性审查等程序，于2020年12月7日，蚌埠市人民政府专题会议审议通过。

四、《实施方案》工作目标

通过1—3年的努力，物业管理的制度建设更加完善、物业行业管理机制更加成熟、动态管理基本形成、市场化进场稳步推进。通过强化两种意识、建强两个机构，实施多种举措，即不断增强物业服务企业主动做好服务的意识和业主主动缴纳物业费的意识；加强组织机构和业主委员会建设，实施综合执法进小区等举措巩固“市、区（县）、街（乡镇）、居（村）”四级管理体系，实现社区党组织领导下的“1+3”物业管理机制建设更加卓有成效。

五、《实施方案》主要工作内容

（一）加快推进业主委员会全覆盖。全面开展业主委员会成立工作，按照《安徽省物业管理条例》要求，街道（乡镇）居（村）委会负责指导和推动成立业主委员会。成立过程中，加强对业主委员会的工作指导、业务培训、程序审查，确保程序合规。

（二）加快推进物业服务市场化进程，培育引进优质物业服务企业。结合物业服务行业信用评价体系，建立物业服务企业发展激励机制和优胜劣汰机制。推进老旧小区专业化物业管理工作，利用3年时间，逐步实现由政府财政补贴过渡到专业化物业管理模式。通过优秀企业的示范作用，带动物业服务质量整体提升。实现物业市场化全覆盖。

（三）建立物业服务标准、收费管理等保障机制。规范物业服务标准，建立动态调价机制。修订《蚌埠市物业服务收费管理办法》，对住宅小区物业服务收费实行分级分类政府指导价。建立住宅小区物业服务收费标准的动态调整机制，每两年进行一次评估，根据评估结果适时调整公布。在物业服务相应等级内，实行“菜单式”物业服务。建立物业服务收费保障机制。

（四）落实物业服务事项公开公示制度，开展住宅小区公共资产清查。在“两箱四栏”、“四公开一监督”的基础上，由业主委员会对住宅小区的物业用房，利用业主共用、共有设施经营收益（如共有场地停车费、共有设施租赁费、公共部位广告费等）进行全面核查。

（五）建立综合执法进社区机制。各县、区人民政府（管委会）建立联席会议制度，组织区发改、公安、行政执法、消防等多部门进社区综合执法。按照“第一时间发现、第一时间劝阻、第一时间报告、第一时间处置、第一时间消除影响”的标准，建立“投诉即办”“吹哨报到”机制，实现“小事不出社区（村）、大事不出街道（乡镇）、难事部门能报到”。

（六）加强对物业服务企业的监管。制定《蚌埠市物业行业信用管理办法》，建立健全物业服务企业信用档案系统，建立物业服务企业和从业人员“红黑榜”，把信用评价作为推动行业健康发展，推动物业服务企业优胜劣汰的重要依据，不断提高物业服务企业依法依规管理意识。严格物业服务企业的日常监管和考评。做到“三个强化”，既强化合同意识、强化业务培训、强化行业自律。

（七）提升物业管理信息化水平。夯实基础信息。收集、整合和修正住宅类房屋信息，完善住宅小区房屋数量、面积、户数、建成年代、维修资金建立情况等基本信息，充实住宅类房屋和住宅小区管理数据库。健全信息系统。充分利用信息化手段加强物业管理，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实现分级管理、部门间数据共享、动态更新。

（八）全面推进社区“1+3”物业工作机制。落实街道（乡镇）主体责任，在全市住宅小区全面推进党建引领下的“1+3”物业管理机制，建立在党组织引领下，社区居（村）委会、业主委员会和物业服务企业共建、共商、共管的工作机制。规范议事决策制度，共同研究小区管理措施，相互支持，相互补充，维护小区和谐稳定。

六、《实施方案》创新举措

（一）提升居民自治和社区治理能力。全面开展业委会成立工作，对全市住宅小区进行摸排，符合成立条件的住宅小区全面推进业委会成立，成立过程中加强对业委会候选人的审核。鼓励“两委员一代表”、公职人员、受教育程度高的人参选业主委员会委员，业主委员会中党员比例不低于50%；符合条件的居（村）民委员会成员可通过法定程序兼任业委会委员；筹备组中业主代表不得担任首届业主委员会委员。

（二）推进物业服务市场化。为破解老旧小区物业管理难题，盘活老旧小区物业管理市场，我市将老旧小区划片打包，整合片区资源，通过招标选聘专业化物业公司进行市场化运营，同时政府以物业服务实际收费率作为补贴比例，对企业进行物业费补贴。

（三）建立综合执法进社区机制。强化部门联动，形成监管合力，破解住宅小区管理难题。我市建立了综合执法工作机制，明确了住房城乡建设、公安、消防救援、市场监督管理等部门在住宅小区物业管理中的职责，着重对小区内私拉电线、毁绿种菜，违章搭建、侵占消防通道等问题的排查清理。

七、《实施方案》保障措施和下一步工作打算

（一）保障措施。一是强化组织领导。各物业管理行政主管部门要把物业管理相关工作作为“一把手”工程，建立健全综合协调推进机制，明确工作目标，制定落实计划。二是强化统筹推进。市物业管理工作领导小组要定期召开物业管理工作联席会议，调度成员单位认真落实工作职责，加快工作落实力度。三是强化考核督导。市政府已将物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核。

（二）下一步工作打算。加强和改进住宅小区物业管理工作头绪多任务重，我们要将坚持以人民为中心的发展思想，把强化和改进住宅小区物业管理作为保障和改善民生、创新基层社区治理的重要举措，不断提高我市物业管理水平，提升老百姓的满意度和获得感。